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　　前面发过一些海盐房产的帖子，但是很零碎，有朋友认为没有结论。现在形势趋于明朗，就谈谈自己的看法。

　　资本逐利的方式主要有两种：在供应不足的情况下，会囤积居奇，依靠商品的涨价来获取利润，类似于古玩、邮票市场；在供应充足的情况下，会加快资金→商品→资金的流动速度来获取利润，卖衣服、卖电视机等绝大部分生意就是这样的做法。

　　在房产市场也存在着这样的情况。

　　一、住房供应量不足的时期，房产商会“捂盘惜售”，“捂盘待涨”。任志强认为是住房供应量的不足导致了房产商的“捂盘惜售”，他说过这样一段话：“捂盘惜售”是有一个市场规律的，供求关系决定的，如果捂了，把涨价涨的部分比利息高得多得多，才值得去冒这个风险。”任志强虽然不太受人欢迎，但是他说的却是实话。在供应量不足的情况下，房子的涨价是可以预期的。房产商可以放慢销售速度，等着涨价。而且房子的供应量是有滞后期的，今年供应的土地，最快明年才能建成房子，所以房产商可以判断出哪些时段供应量较少，适合“捂盘惜售”，“捂盘待涨”。“捂盘惜售”，“捂盘待涨”说到底是资本的逐利性、利益最大化。

　　二、住房供应量充足的时期，房产商不会“捂盘惜售”，而采取加快资金流动的方式获取更多的利润。早期物资供应紧张的情况下，有人去囤彩电、冰箱、酱油、火柴。现在谁还会去干这事呢？因为供应量充足，价格的上升空间几乎已经封死，甚至有下跌的可能，囤积的风险太大，谁囤谁死。同样，在一个房子供应量充足的时代，房产商也会面临着同样的问题：房价的上升空间几乎没有，甚至会下跌。这时候，房产商就会以正常甚至较快的速度销售房子。因为：1、囤房是有成本的，即使100%是房产商的自有资金。2、可以加速资金回笼，进行下一轮开发，去赚更多的钱；3、规避房价不涨或下跌的风险。说到底还是资本的逐利性、利益最大化。以地产老大万科为代表的“快进快出”的模式，也许是非常正确的。

　　总之，在房价上涨时，可以靠房价自然上涨获利，房价不上涨时，可以靠加快开发来获利。这其实就回到正常的做生意的轨道上来：加快销售、加快资金回笼、进行再投资、再销售…..。资本永远是精明的，一条路走不通，会有第二、第三条路。

　　我们再来看海盐的情况。根据《海盐县县城房地产发展规划》，海盐2006年---2010年将供应279万面积的住房，除掉经济使用房和安置房等，商品房供应量至少有205万平米。而海盐的年销售量有多少呢？根据政府网的销售备案记录，06年约为18万平米，07年上半年为6.6万平米。如果以06年18万平米的销售量算，到2010年底将会囤下115万平米的房子，以每套100平米计算（这些房子90平米以下居多），至少有1万套房子待售，这将是一个非常巨大的数字。以06年3000多元的高位，想完成如此高的销售量完全是“不可能的任务”----起码销售量翻一番才有可能。

　　另外，建设政策性住房17.4万平方米（经济适用房16万平方米，廉租房1.4万平方米），也将分流一部分购房者。经济适用房16万平方米，是什么概念呢？几乎是06年全年商品房的销售面积，如果以每套80平米算（现在经济适用房在85—65平米之间），起码有2000套，则大于06年全年商品房的销售套数。经济适用房对房价有一定的稳定作用，大家回忆一下就会发现，02年之前还在建造经济适用房，02年之后就不建造了（直到06年），而房价也正是在那几年突飞猛进的。而且，新的经济适用房申购规则要比以前严格，只能卖给没有买过房子或面积很小的人，虽然不乏漏洞，但是比以前好多了，可以分流掉一大批真正的购房人，使他们不进入商品房市场。同时，建设动迁安置住房有56.03万平方米，按照“惯例”，这些拆迁房会有一小部分流入市场。

　　显然，房产市场将进入供应远大需求的时代。当然这种供大于求的情况是相对的，上面提过，18万平米的年销售量（购买力）是相对于3000多的价格的，价格每下调一次，就会释放一定的购买力。但是也很难说在哪个价位上可以达到供需平衡，这取决于买卖双方的搏奕。还有一种观点：中小户型的房子，总价低了，销售会更多。但是对总的销售面积的增多是很有限甚至没有帮助的，举个不恰当的例子，原来卖2套130平米的房，现在要卖3套90平米的房，销售量增加50%才能达到原来状况。房产商多年来不愿多造小户型，也是考虑到卖大房子比卖小房子更有效益。

　　那么，能不能回到老路上，干脆把房子囤起来，死不降价，熬它3年，等待涨价。老的房产项目完全有这个实力，前段时间赚得够多了。但是还是那点，资本是追求利润和回报率的。一个项目如果有30%的回报，拖它3年，每年就只有10%的回报了。资本是要不断追求利润的，赚了钱还要赚钱，钱滚钱才是王道。更重要的是，土地在源源不断地推出，房子越来越多，房价上升的空间被封死了。囤房的成本大于获得的收益，还要冒下跌的风险。

　　所以，产生的结果可能是“有限的降价”。一个行业发展之初，往往求大于供，利润丰厚，随着供求平衡甚至供大于求，利润会大幅下降，最后到“跑量”的地步，即使是跑量，也还有一定的利润，当然相对于先前就缩水很多了。真正的“血拼”、“跳楼价”是自杀，除非不想混了。房子也一样，成本决定了它的降价底线。房子的成本是多少，其实很难计算，除非房产商本人。下面就其成本最大的土地费用和建安费用作一个探讨（仅是探讨）：例如最近拍卖的一块地，成交价是1915元/平米，规定容积率是1.3---1.8。那么土地成本可以控制在1915/1.8=1063元/平米。实际未必达到1.8的容积率，但是考虑到商铺的销售价格高于住宅，1平米的商铺大约可以卖1.5平米住宅的价格，等于多造了房子，多利用了面积，实际土地成本是可以控制到这个价格的；建安费用参照海盐建设工程网天鸿和南塘最近招标的两个工程，分别是793元/平米和808元/平米，可以推知建安费用在800元/平米（高层约1000元/平米，但是高层的容积率要高很多，整体成本不一定高）。还有另外一些费用，每个地区收取的都不一样，分摊到每个平米应该不多（大家可以回忆一下有些配套完善的小区原来的售价也只在1000多，再剔除地价、建安费用、销售利润）。房产商也可以通过提高容积率来稀释每平米的土地价格。像海盐某个楼盘，拿地时每平米近5000，但它全是高层，容积率很高，现在的房子也是4000多到5000多。所以在上面的例子中，成本控制在2000多点完全是可能的。

　　基于以上内容，将来房价走势肯定往下，但是具体价位很难预测，估计会是：

　　1、2000多的经济适用房，3000左右的商品房，4000左右的所谓“高档房”。不排除有瞬时下挫的可能（经济适用房除外）。排屋稀缺，继续高位运行。事实上，一个成熟的房产市场，价格是有一个梯度的，大家可以参考周边的城市。

　　2、07年肯定不是购房的好时机，只能是高位接盘。有些房产项目，尤其是新的，可能采取高位快速出货的方法，需要警惕。因为新的成本高，耗不起，不比那些从1000元卖到3000元的老房产项目，他们的成本很低。房子供应有滞后性，07年供应的土地08年才能建成房子，好在海盐似乎可以刚开工就可以预售的。

　　3、08年底或09年初应该是购房的好时机，07、08年出让的土地，将会在那时形成销售高峰，并且一直持续，压力很大，价格的下挫可能就是从那个点上开始的。但是也不排除抢时间出货导致“撞车”提前到来。

　　一点想法：有房和无房不是对立的。把握形势，有房者可以使自己的财富最大化，购房者也可以使自己的财富最大化（省钱就是赚钱）。仔细观察，独立思考，不恐惧、不急躁，无论是在股市还是房市都是很重要的。房子将大量上市也不是秘密，偶然的机会听到政府机关的人员也在说起08年会有多少多少房子上市（当然这不是本文的论据）。不过买房的人估计很少上海论，呵呵。

　　写之前发现又有一块地要拍卖，加上上半年的39万平米建设面积，建设面积（不是土地面积）应该快接近50万平米了，对比06年全年仅8万多的建设面积，确实大有改观。06年的8万平米真是作孽啊，难道是掩护某些人高位出货（拉高出货？）http://www.hyztb.gov.cn/jpm/portal？action=infoDetailAction&eventSubmit_doInfodetailcqjy=doInfodetailcqjy&id=2000

　　说明：

　　1、以上只讨论武原镇的情况，不包括乡镇。

　　2、以上数据全部出自公开的网站，可参考以下面所列，关心房子的朋友也可以从中获取信息：

1、县城房地产发展规划（2006-2010）

http://www.hybbs.com/dispbbs.asp?BoardID=78&ID=33766&replyID=&skin=1

2、海盐推出10宗地块770多亩土地，将缓解县城住房供需紧张矛盾

http://www.hybbs.com/dispbbs.asp?BoardID=78&ID=38132&replyID=&skin=1

3、海盐努力实现居民住房供需平衡，房产建设面积数倍增加

http://www.hybbs.com/dispbbs.asp?BoardID=77&ID=41609&replyID=&skin=1

4、海盐政府网

http://www.haiyan.cn/portal/

5、海盐招投标采购信息网（土地、建设工程等）

http://www.hyztb.gov.cn/jpm/portal/media-type/html/user/guest/page/default.psml/js_pane/P-102df1aaa94-10000

6、建设工程网：

http://www.hyctc.com/